SCB จับตาทิศทางอสังหาริมทรัพย์ปี 2569 ถึง 2570 กำลังซื้อเปราะบางดันตลาดบ้านมือสองโต

ธนาคารไทยพาณิชย์ เผยบทวิเคราะห์ทิศทางตลาดที่อยู่อาศัยของประเทศไทยในช่วงปี 2569 ถึง 2570 ชี้ให้เห็นถึงแนวโน้มการเติบโตที่ยังคงทรงตัวหรือขยายตัวได้เพียงเล็กน้อย สาเหตุหลักมาจากปัจจัยกดดันด้านกำลังซื้อที่เปราะบางและปัญหาหนี้ครัวเรือนที่ยังไม่คลี่คลาย รวมถึงความเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อ ปัจจัยเหล่านี้ส่งผลให้ผู้บริโภคทุกระดับรายได้ชะลอการตัดสินใจซื้อออกไป และหันมาให้ความสนใจตลาดที่อยู่อาศัยมือสองมากขึ้นเพราะมีราคาที่เข้าถึงได้ง่ายกว่า

ตลาดบ้านมือสองรับอานิสงส์วิกฤตกำลังซื้อ

สถานการณ์เศรษฐกิจที่ฟื้นตัวช้าส่งผลกระทบโดยตรงต่อกำลังซื้อของกลุ่มผู้มีรายได้ปานกลางถึงระดับล่าง ในขณะเดียวกันราคาที่อยู่อาศัยมือหนึ่งก็ยังคงปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องตามต้นทุนที่ดินและการก่อสร้าง สิ่งเหล่านี้ผลักดันให้ตลาดบ้านมือสองได้รับความนิยมสูงขึ้น เพราะผู้ซื้อเน้นความคุ้มค่าและต้องการที่อยู่อาศัยในราคาที่ต่ำกว่าบ้านใหม่ โดยเฉพาะกลุ่มระดับราคาไม่เกิน 7 ล้านบาทที่ยังเข้าเกณฑ์มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง ยิ่งกระตุ้นให้เกิดการตัดสินใจซื้อได้ง่ายขึ้น

นอกจากความต้องการที่เพิ่มขึ้นแล้ว ฝั่งอุปทานของตลาดบ้านมือสองก็มีจำนวนเพิ่มมากขึ้นเช่นเดียวกัน ผลกระทบทางเศรษฐกิจทำให้ผู้ที่แบกรับภาระหนี้ไม่ไหวต้องนำบ้านออกมาขาย หรือปล่อยให้กลายเป็นทรัพย์สินรอการขายหรือ NPA ปริมาณสินค้าที่เพิ่มขึ้นนี้ส่งผลให้ราคาโอนกรรมสิทธิ์ต่อหน่วยมีแนวโน้มลดลง ซึ่งเป็นผลดีต่อผู้บริโภคที่มีข้อจำกัดด้านงบประมาณ ผู้ซื้อจึงมีโอกาสเลือกซื้อที่อยู่อาศัยในทำเลที่ต้องการด้วยราคาที่เหมาะสมกับกำลังทรัพย์ของตนเองมากขึ้น

กลยุทธ์การปรับตัวของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์

สำหรับสถานการณ์สินค้าคงเหลือในพื้นที่กรุงเทพมหานครและปริมณฑล คาดว่าจะมีแนวโน้มลดลงในระยะสั้นเฉพาะบางกลุ่ม กลุ่ม condominium ยังคงได้รับความนิยมเพราะตอบโจทย์เรื่องการเดินทางที่สะดวกสบาย ในขณะที่ townhouse ก็เริ่มกลับมาได้รับความสนใจเนื่องจากมีราคาที่จับต้องได้มากกว่าบ้านเดี่ยว อย่างไรก็ตาม ปัญหาน้ำท่วมในหลายพื้นที่อาจส่งผลกระทบต่อการระบายสินค้าคงเหลือในระยะสั้น และทำให้ผู้ซื้อเพิ่มความระมัดระวังในการเลือกทำเลที่ตั้งมากยิ่งขึ้น

ธนาคารไทยพาณิชย์ เสนอแนะให้ผู้ประกอบการเร่งระบายสินค้าคงเหลือเพื่อรักษาสภาพคล่องหรือ Cash flow ควบคู่ไปกับการชะลอการเปิดโครงการใหม่ในพื้นที่ที่มีการแข่งขันรุนแรง ผู้ประกอบการควรลดการแข่งขันด้านราคาและหันมาสร้าง Value for Money ให้แก่สินค้าแทน นอกจากนี้ควรพิจารณาขยายธุรกิจเข้าสู่ตลาดบ้านมือสอง เช่น การรับซื้อบ้านเก่ามา Renovate เพื่อขายต่อ หรือพัฒนาองค์กรจากการเป็น Developer ไปสู่การเป็น Living Solution Provider ที่มี Ecosystem ครบวงจร การปรับตัวเหล่านี้จะช่วยรักษาความสามารถในการแข่งขันท่ามกลางกำลังซื้อที่ยังคงเปราะบางได้

รายงานบทวิเคราะห์ชิ้นนี้น่าจะเป็นประโยชน์อย่างยิ่งสำหรับผู้ประกอบการและนักลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์ เพื่อนำข้อมูลไปใช้ประกอบการปรับกลยุทธ์การดำเนินงาน ขณะเดียวกันคนทำงานทั่วไปหรือผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัยใหม่ ก็สามารถใช้เป็นข้อมูลประกอบการตัดสินใจเลือกซื้อบ้านในช่วงเวลานี้ได้ การทำความเข้าใจตลาดจะช่วยให้ทุกคนสามารถวางแผนทางการเงินและเลือกซื้อที่อยู่อาศัยได้อย่างคุ้มค่าที่สุด