Prop2Morrow เผยผังเมือง กทม. ฉบับ 4 ติดประกาศ 90 วัน บ้านเดี่ยวอาจเหลือ 40 ตารางวา

บริษัท Prop2Morrow จำกัด จัดเสวนา “กรุงเทพจตุรทิศ : จตุรมหานคร Beyond the City” ที่ Grand Center Point Prestige เนื่องในโอกาสครบปีที่ 12 เพื่อชี้ทิศทางตลาดที่อยู่อาศัยของกรุงเทพฯ และปริมณฑล ในวันที่ร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4 ใกล้ประกาศใช้ วิทยากรจากกรมที่ดินและกรุงเทพมหานครมาให้ข้อมูลเรื่องกฎเกณฑ์ใหม่ที่ผู้ซื้อบ้านและผู้พัฒนาโครงการต้องจับตา

ข้อเสนอลดขนาดที่ดินจัดสรร ยังมีโอกาสไม่ผ่าน

นายสิทธิโชค ศรีมีชัย ผู้เชี่ยวชาญเฉพาะด้านการพัฒนาและส่งเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กรมที่ดิน ระบุว่าข้อเสนอลดขนาดที่ดินจัดสรรขั้นต่ำ “เป็นไปได้ยาก” เพราะความเห็นยังไม่ตรงกัน โดยเฉพาะเรื่องความหนาแน่นของผู้อยู่อาศัย ข้อเสนอเดิมคือ townhouse จาก 16 เหลือ 14 ตารางวา (หน้าบ้านยังกว้าง 4 เมตร) บ้านแฝดจาก 35 เหลือ 25 ตารางวา และบ้านเดี่ยวจาก 50 เหลือ 36 ตารางวา

ทางที่พอเป็นไปได้คือบ้านเดี่ยวผ่อนปรนลงเหลือ 40 ตารางวา ซึ่งต้องรอคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางพิจารณาในเดือนตุลาคมนี้ การลดขนาดต้องสอดคล้องกับ พ.ร.บ.ควบคุมอาคารและกฎหมายผังเมือง หน่วยงานรัฐยังห่วงว่าชุมชนจะแน่นขึ้นและปัญหาจอดรถขวางหน้าบ้านจะหนักกว่าเดิม

ถนนในหมู่บ้านกว้างขึ้น และต้องมีพื้นที่พักขยะ

กรมที่ดินเตรียมขยับความกว้างถนนภายในโครงการจากขั้นต่ำ 8 เมตรเป็น 9 เมตร เพื่อให้จอดรถได้และรถขยะกับรถสาธารณะผ่านสะดวก ส่วนกรุงเทพมหานครและคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกำหนดให้โครงการต้องมี “พื้นที่พักขยะ” ด้านหน้าโครงการ

ข้อเสนอเพิ่มเกณฑ์จำนวนแปลงจัดสรรจากไม่น้อยกว่า 10 แปลงเป็น 20 แปลง ถูกที่ประชุมตีตกทันที เพราะกลัวเป็นช่องเลี่ยงกฎหมาย ส่วนการออกใบอนุญาตจัดสรรยังต้องเสร็จใน 45 วันนับจากยื่นเอกสารครบ

ตลาดรายใหญ่ครอง 95% และบริการออนไลน์ข้ามสำนักงาน

ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ทำโครงการไม่เกิน 50 ไร่ เพราะโครงการเกิน 100 ไร่ต้องทำรายงาน EIA ซึ่งใช้เวลานานและต้นทุนสูง สถิติ 2 ปีที่ผ่านมาพบว่าตลาดแนวราบกว่า 95% เป็นของบริษัทรายใหญ่และบริษัทมหาชน รายใหม่มีไม่ถึง 5% ขณะที่ condominium ยังเติบโตตามพฤติกรรมคนรุ่นใหม่ เพราะราคาที่ดินแนวราบสูงขึ้นมาก

ความกังวลเรื่องแผ่นดินไหวกระทบจิตวิทยาผู้ซื้อแค่ช่วงแรก ไม่ได้ทำให้การตัดสินใจซื้อระยะยาวเปลี่ยนอย่างมีนัยสำคัญ ในต่างจังหวัด รายใหญ่ขยายการลงทุนไปนครศรีธรรมราช ภูเก็ต ขอนแก่น และเชียงใหม่ รายท้องถิ่นจึงเสียเปรียบด้านต้นทุน กรมที่ดินยังมี application Q-Lands, Smart Lands, ระบบ Smart Survey และบริการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมออนไลน์ต่างสำนักงาน สำหรับรายการที่ไม่ต้องประกาศ

ผังเมืองรวม กทม. ฉบับที่ 4 อยู่ขั้นที่ 10 จาก 18 ขั้น

นายสิทธิพล กุสุมอรัญญา รองผู้อำนวยการสำนักการวางผังและพัฒนาเมือง กรุงเทพมหานคร แจ้งว่าร่างผังเมืองมีทั้งหมด 8 ผัง ผ่านมาแล้ว 10 จาก 18 ขั้นตอน และตอนนี้อยู่ในช่วงติดประกาศ 90 วัน แนวคิดหลักคือพัฒนาพื้นที่รอบสถานีขนส่งมวลชนแบบ TOD ให้คนเข้าถึงที่อยู่อาศัย ร้านค้า แหล่งงาน และบริการสาธารณะได้ภายใน 15 นาที

การปรับสีผังครั้งนี้ขยายพื้นที่สีส้ม (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง) และสีแดง (พาณิชยกรรม) พร้อมลดพื้นที่สีเขียวลาย (อนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม) ทำเลศักยภาพสูงกลุ่มแรกคือโซนปลดล็อก floodway ที่เขียวลายถูกปรับเป็นสีเขียวและสีเหลือง เปิดทางให้ทำโครงการจัดสรรบ้านเดี่ยว บ้านแฝด และ townhouse ได้ เช่น ฝั่งธนบุรีแถวตลิ่งชัน ทวีวัฒนา บางขุนเทียน และบางบอน

ข่าวนี้น่าสนใจกับผู้ซื้อบ้านและนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังเลือกทำเล รวมถึงผู้พัฒนาโครงการที่ต้องวางแผนตามกฎใหม่ คนทำงานโรงแรมและผู้จัดงานที่ดูการเติบโตของเมืองรอบสถานีขนส่งมวลชนก็ใช้เป็นข้อมูลประกอบได้